Quy trình nghiệm thu công Trình Chung Cư Cấp I Của Cơ Quan Nhà Nước (Cập Nhật 2025)
1. Giới thiệu về quy trình nghiệm thu công trình chung cư
Nghiệm thu đưa vào sử dụng là bước bắt buộc đối với mọi dự án nhà ở, đặc biệt là công trình chung cư cấp I – nơi có quy mô lớn, yêu cầu kỹ thuật cao và ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn cư dân. Việc kiểm tra nghiệm thu của cơ quan nhà nước được quy định rõ trong Luật Xây dựng và Nghị định 06/2021/NĐ-CP nhằm đảm bảo công trình:
- An toàn chịu lực
- Hoạt động ổn định
- Hoàn chỉnh hệ thống kỹ thuật MEP
- Đạt yêu cầu nghiệm thu phòng cháy chữa cháy chung cư
- Đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý
Bài viết dưới đây là hướng dẫn chi tiết quy trình nghiệm thu công trình chung cư, kèm theo danh sách hồ sơ, tiêu chuẩn, lỗi thường gặp và kinh nghiệm làm việc với Sở Xây dựng – tối ưu chuẩn SEO theo các từ khóa quan trọng.
2. Yêu cầu pháp lý khi nghiệm thu công trình chung cư cấp I
2.1. Công trình chung cư cấp I là gì?
Theo quy chuẩn xây dựng và phân cấp công trình:
- Chiều cao 28–50 tầng
- Tổng diện tích sàn ≥ 60.000 m²
- Kết cấu phức tạp, nhiều hệ thống kỹ thuật
- Thuộc nhóm công trình dân dụng cấp I, phải được Sở Xây dựng kiểm tra nghiệm thu
2.2. Vì sao phải thực hiện nghiệm thu nhà nước? (Keyword: nghiệm thu công trình xây dựng cấp I)
Cơ quan nhà nước chỉ cấp Thông báo đủ điều kiện nghiệm thu khi công trình:
- Thi công đúng thiết kế được thẩm định
- Có hồ sơ hoàn công chung cư cấp I đầy đủ
- Hệ thống PCCC được Cảnh sát PCCC nghiệm thu
- Thang máy, kỹ thuật MEP được kiểm định
- An toàn môi trường, đấu nối hạ tầng đảm bảo
3. Quy trình kiểm tra nghiệm thu nhà nước công trình chung cư cấp I
Quy trình gồm 06 bước chuẩn SEO, bám sát từ khóa: quy trình nghiệm thu công trình chung cư – kiểm tra nghiệm thu cơ quan nhà nước – nghiệm thu đưa vào sử dụng chung cư…
Bước 1: Nghiệm thu nội bộ toàn bộ công trình
Chủ đầu tư phối hợp với:
- Nhà thầu thi công
- Tư vấn giám sát
- Đơn vị quản lý chất lượng
Thực hiện:
- Nghiệm thu công việc, nghiệm thu giai đoạn
- Kiểm tra chất lượng bê tông, thép, vật liệu
- Hoàn thiện bản vẽ hoàn công, nhật ký thi công
- Kiểm định hệ thống kỹ thuật: điện, nước, thông gió, thang máy
Đây là yêu cầu cốt lõi để đủ điều kiện gửi hồ sơ đề nghị kiểm tra nghiệm thu.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ nghiệm thu theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP
3.2.1. Hồ sơ pháp lý
- Giấy phép xây dựng
- Hồ sơ thiết kế đã thẩm định
- Quyết định phê duyệt dự án
- Năng lực các nhà thầu
3.2.2. Hồ sơ chất lượng công trình
Các tài liệu quan trọng nhất trong hồ sơ nghiệm thu công trình dân dụng gồm:
- Bản vẽ hoàn công
- Biên bản nghiệm thu công việc, nghiệm thu giai đoạn
- Các kết quả thí nghiệm vật liệu: bê tông, cọc, hàn
- Hồ sơ kiểm định chất lượng công trình cấp I
- Nhật ký thi công
3.2.3. Hồ sơ nghiệm thu hệ thống kỹ thuật (MEP)
Bao gồm:
- Nghiệm thu PCCC chung cư cấp I theo NĐ 136
- Kiểm định thang máy
- Kiểm định hệ thống điện, chống sét
- Kiểm tra hệ thống xử lý nước thải, thoát hiểm
- Hồ sơ an toàn môi trường
Bước 3: Gửi văn bản đề nghị kiểm tra nghiệm thu (keyword: kiểm tra nghiệm thu Sở Xây dựng)
Chủ đầu tư gửi văn bản đến:
- Sở Xây dựng (đối với công trình chung cư cấp I)
- Hoặc Bộ Xây dựng nếu công trình thuộc quản lý bộ ngành
Thời gian xem xét hồ sơ: 7–15 ngày làm việc.
Bước 4: Kiểm tra hiện trường công trình
Đoàn kiểm tra của cơ quan nhà nước sẽ thực hiện:
- Đối chiếu bản vẽ hoàn công → hiện trạng
- Kiểm tra chất lượng thi công hạng mục kết cấu
- Kiểm tra hệ thống kỹ thuật MEP, điện, nước, thông gió
- Kiểm tra lối thoát hiểm, buồng đệm, phòng kỹ thuật
- Đánh giá kết quả nghiệm thu PCCC
- Kiểm tra thang máy (một trong những nội dung thường bị sai sót)
- Đánh giá khả năng an toàn đưa vào sử dụng
Tại bước này thường phát sinh các lỗi nghiệm thu nhà cao tầng mà chủ đầu tư cần khắc phục.
Bước 5: Khắc phục tồn tại theo yêu cầu cơ quan nhà nước
Các lỗi phổ biến:
- Hệ thống PCCC không đạt lưu lượng
- Quạt tăng áp – hút khói không đủ áp
- Lỗi chi tiết hoàn thiện hành lang, lan can
- Sai số thông số thang máy khi kiểm định
- Hồ sơ hoàn công thiếu hạng mục
- Thiếu hồ sơ môi trường, đấu nối hạ tầng
Sau khi khắc phục, chủ đầu tư lập báo cáo hoàn tất gửi Sở Xây dựng.
Bước 6: Nhận Thông báo kết quả kiểm tra nghiệm thu
Khi đã đáp ứng đủ điều kiện nghiệm thu theo quy định:
- Cơ quan nhà nước sẽ ban hành
“Thông báo đủ điều kiện nghiệm thu đưa vào sử dụng công trình”
Đây là tài liệu bắt buộc để:
- Bàn giao căn hộ
- Xác nhận hoàn thành đầu tư xây dựng
- Xin cấp Sổ hồng cho cư dân
- Đưa tòa nhà vào vận hành hợp pháp
4. Checklist hồ sơ nghiệm thu công trình chung cư cấp I (SEO: checklist, hồ sơ nghiệm thu)
- Hồ sơ pháp lý dự án
- Hồ sơ thiết kế – thẩm định
- Bản vẽ hoàn công
- Nhật ký thi công
- Biên bản nghiệm thu công việc
- Hồ sơ kiểm định thiết bị (thang máy, điện, nước…)
- Hồ sơ nghiệm thu PCCC
- Hồ sơ an toàn môi trường
- Báo cáo hoàn thành đưa vào sử dụng
5. Thời gian nghiệm thu đưa vào sử dụng
| Hạng mục | Thời gian trung bình |
|---|---|
| Chuẩn bị hồ sơ nội bộ | 15–30 ngày |
| Xem xét hồ sơ | 7–15 ngày |
| Kiểm tra hiện trường | 1–2 ngày |
| Khắc phục tồn tại | 5–20 ngày |
| Ra thông báo nghiệm thu | 7–10 ngày |
→ Tổng thời gian: 35–70 ngày, tùy mức độ hoàn thiện của dự án.
6. Các lỗi thường gặp khiến dự án bị “treo nghiệm thu”
- Thiếu hồ sơ hoàn công
- Hệ thống PCCC không đạt tiêu chuẩn
- Không đủ hồ sơ kiểm định thiết bị
- Thang máy chưa có chứng nhận kiểm định
- Thiếu bản vẽ đấu nối hạ tầng
- Hồ sơ chất lượng không thống nhất
7. Kinh nghiệm để nghiệm thu công trình chung cư nhanh, không bị trả hồ sơ
- Chuẩn bị hồ sơ hoàn công càng chi tiết càng tốt
- Kiểm tra kỹ hệ thống kỹ thuật MEP
- Hoàn tất nghiệm thu PCCC trước khi mời Sở
- Có kỹ sư QLCL chuyên theo dõi toàn bộ hồ sơ
- Tổ chức nghiệm thu nội bộ nghiêm túc
- Rà soát toàn bộ căn hộ, khu kỹ thuật, tầng hầm
8. Kết luận
Việc thực hiện đúng quy trình kiểm tra nghiệm thu của cơ quan nhà nước là điều kiện để công trình chung cư cấp I được đưa vào sử dụng hợp pháp. Những nội dung trong bài giúp chủ đầu tư, tư vấn giám sát và nhà thầu chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tránh sai sót và rút ngắn thời gian nghiệm thu.
Các văn bản & căn cứ pháp lý chính
| Văn bản / pháp lý | Nội dung chính liên quan đến nghiệm thu / công trình xây dựng |
|---|---|
| Nghị định 06/2021/NĐ-CP (ngày 26/01/2021) | Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng — bao gồm cả quy trình nghiệm thu công việc, nghiệm thu hoàn thành, nghiệm thu công trình xây dựng đưa vào sử dụng. |
| Nghị định 35/2023/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung NĐ 06/2021/NĐ-CP) | Bổ sung, sửa đổi một số điều của NĐ 06/2021/NĐ-CP — ảnh hưởng đến thẩm quyền, thủ tục nghiệm thu, ký biên bản nghiệm thu, hồ sơ nghiệm thu, v.v. |
| Thông tư 10/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng | Hướng dẫn thi hành NĐ 06/2021/NĐ-CP (và NĐ 44/2016/NĐ-CP) — quy định chi tiết về chất lượng thi công, an toàn lao động, nghiệm thu từng hạng mục, thí nghiệm – kiểm định công trình. |
| Thông tư 06/2021/TT-BXD (về phân cấp công trình xây dựng) | Xác định phân cấp công trình — từ đó giúp xác định rõ một chung cư cao tầng (cấp I) thuộc nhóm nào, áp dụng quy định quản lý, nghiệm thu theo đúng phân cấp. |
✅ Vì sao nên dùng các văn bản này làm căn cứ
- NĐ 06/2021/NĐ-CP + sửa đổi bởi NĐ 35/2023/NĐ-CP là văn bản hiện hành, quy định chi tiết về quy trình nghiệm thu, chất lượng – thi công – bảo trì công trình xây dựng.
- Thông tư 10/2021/TT-BXD giúp làm rõ tiêu chuẩn, quy định kỹ thuật và thủ tục liên quan đến nghiệm thu — rất cần khi kiểm tra các hạng mục kỹ thuật, thí nghiệm, kiểm định.
- Phân cấp công trình theo Thông tư 06/2021/TT-BXD giúp xác định đúng “công trình chung cư cấp I” — từ đó áp chuẩn chất lượng, nghiệm thu phù hợp.
🔎 Một số lưu ý khi áp dụng các văn bản pháp lý
- Khi lập hồ sơ hoàn công + nghiệm thu cần đảm bảo tuân thủ đúng Phụ lục được NĐ 06/2021/NĐ-CP quy định và sửa đổi bổ sung.
- Nếu công trình thuộc phân cấp cao (công trình cấp I, chung cư cao tầng…), phải kiểm tra kỹ xem có cần kiểm định cấu kiện, thí nghiệm vật liệu, nghiệm thu PCCC, kiểm định thang máy, hệ thống MEP… theo đúng quy định. (NĐ + Thông tư hướng dẫn)
- Nếu công trình có “hợp đồng tổng thầu EPC”, tiêu chí ký biên bản nghiệm thu có thể khác theo sửa đổi của NĐ 35/2023/NĐ-CP.
Xem thêm: cao độ tĩnh không
